Dentre os diferentes tipos de contratos de locação existentes no cenário econômico atual, muitos deles acabam se destacando por suas particularidades, sendo justamente este o caso do contrato de locação em shopping center.
Como se sabe, a locação dentro destes centros comerciais acaba diferindo de uma locação não-residencial (comercial) comum por apresentar questões específicas que acabam não sendo previstas nos contratos habituais.
Ainda que seja um contrato de locação e regido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o contrato de locação nessa especialidade também possuirá especificações que não estarão discriminadas na mencionada lei, até porque, a própria Lei, através do seu artigo 54 busca assegurar a prevalência das condições livremente pactuadas, garantindo maior liberdade e autonomia contratual entre os contratantes.
Segundo leciona o já citado artigo 54 “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”. Desse modo, não é incomum que as partes, por si só, estabeleçam condições próprias, não dispostas na lei supramencionada, uma vez que assegurado aos contratantes a liberalidade de acordar os termos da maneira que melhor se adaptar ao negócio em questão.
Não bastasse isso, além da locação, alguns contratos normalmente serão celebrados entre o empreendedor e os lojistas, como a convenção que estabelece as normas gerais de funcionamento do shopping center a que estão vinculados os atuais e futuros lojistas, o negócio jurídico de ingresso do lojista à associação dos lojistas para propaganda institucional do shopping center como um todo e, consequentemente, de divulgação das promoções gerais.
Nesse sentido, com base na doutrina de NardimLEMKE, “o estatuto básico e fundamental das relações entre o empreendedor e os lojistas é o das Normas Gerais Complementares do Contrato de Locação, que fixa as linhas mestras das futuras relações entre as partes. A ele se somam o contrato de locação, o regimento interno do centro comercial, o fundo de promoções coletivas e a associação de lojistas”.
Logo, é de fácil percepção que o contrato de locação em shopping tende a ter um nível de complexidade um pouco aquém de um contrato de locação não-residencial comum, não trata-se apenas da locação em si, mas de uma série de questões que estão agregadas ao negócio em questão, tais como, identificação do valor do aluguel, se fixo ou mínimo, se percentual ou em dobro, fundos de promoção, cláusula “res sperata”, dentre inúmeras outras peculiaridades atinentes ao contrato de locação nessa modalidade.
Desse modo, recomenda-se sempre que a confecção ou mesmo a análise de contrato de locação nessa modalidade seja realizada por profissional experiente na área, que seja capaz de realizar a elaboração de um contrato justo para ambas as partes, evitando-se assim riscos e prejuízos que eventualmente possam ocorrer no curso da relação contratual.
Dra. Jessyca Vieira Lorencetti
OAB/SC 54.695