Muitos negócios têm sido afetados com a determinação dos Estados para suspensão das atividades comerciais a fim de resguardar a saúde pública e evitar a propagação da pandemia da Covid-19, determinação esta, que vem causando prejuízos imensuráveis aos empresários que dependem das atividades em suas lojas físicas para obterem seus rendimentos mensais. É de conhecimento geral que as empresas possuem compromissos das mais variadas ordens, sendo que dentre essas prestações estão os aluguéis decorrentes dos contratos de locação. Mas, em decorrência dessa situação excepcional, como ficam os contratos de locação diante do impacto ocasionado pela pandemia? Devem os locatários continuar a arcar com os aluguéis nos termos acordados ou há possibilidade de revisão dos contratos de locação em vigor?
Pois bem, ainda que alguns contratos tragam previsão expressa renunciando ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato, é possível que essa previsão seja descumprida. Isso porque, diante do cenário excepcional em que nos encontramos, justifica-se o acolhimento da chamada teoria da imprevisão.
A teoria da imprevisão está prevista no art. 317 do Código Civil e determina o seguinte: "Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação".
É incontestável que as empresas impactadas pelo coronavírus cumprem os requisitos para a revisão dos contratos de locação dos imóveis em que estão situados seus empreendimentos, sendo que, diante do quadro grave provocado pela pandemia é claramente passível de autorizar a revisão contratual, dada a situação excepcional na qual os contratantes estão envolvidos.
Com base nessa teoria é possível, portanto, que locador e locatário acordem, por exemplo, a concessão de desconto no valor do aluguel, ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário; o adiantamento do pagamento para época futura; o parcelamento do aluguel, dentre inúmeros outros meios que podem ser evidenciados a fim de resolver a questão.
Em caso de locações de lojas de shopping, por exemplo, sabe-se que, usualmente, locador e locatário estipulam como aluguel um valor fixo mínimo e/ou um valor percentual do faturamento da loja. Diante dessa situação, não se entende plausível que se efetue a cobrança do valor mínimo de aluguel do locatário, mas sim, que este efetue o pagamento do aluguel com base no faturamento que produziu.
Esse foi o entendimento da 25ª Vara Cível de Brasília (Processo nº 0709038-25.2020.8.07.0001) que deferiu o pedido de tutela antecipada para permitir a supressão do pagamento de aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda a um lojista de shopping.
Na decisão, destacou o juiz que os fatos apresentados aos autos eram claros, "pois nenhuma pessoa em sã consciência e em perfeito juízo valorativo dúvida que há motivo imprevisível”, salientando ainda que "a norma legal aparentemente aplicável também está razoavelmente delineada no art. 317 do Código Civil, pois é evidente que há, desde as medidas de mitigação e supressão do COVID19, manifesta desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução".
Diante dessa decisão, nota-se ser evidentemente plausível a utilização da teoria da imprevisão nos contratos locatícios, afinal, destacou o próprio Magistrado: “Nenhuma pessoa em sã consciência e em perfeito juízo valorativo dúvida que há motivo imprevisível”.
Além disso, em casos em que a renegociação contratual não seja possível ou seja completamente inviável, o locatário poderá requerer a resolução do contrato, utilizando-se da teoria da onerosidade excessiva prevista no art. 478 do Código Civil: “Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
Em qualquer situação, é importante as partes terem em mente que em um momento de incerteza, tal qual nos encontramos, a renegociação dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem, pois, de um lado o locatário reduzirá seu custo operacional e de outro lado, o locador minimizará os riscos de que o imóvel fique vago por um prazo incerto. Obviamente cada caso terá que ser analisado de maneira específica, devendo locador e locatária buscarem um acordo que possa ser cumprido por ambas as partes.
Todavia, em caso de inflexibilidade por parte do locador, recomenda-se que o locatário busque um advogado de sua confiança para que possa invocar a tutela jurisdicional e pleitear a revisão judicial do contrato por período a ser determinado pelo juiz, utilizando-se, assim, da teoria da imprevisão, bem como dos princípios da cooperação, proporcionalidade e razoabilidade, preconizados pela boa-fé objetiva e pela função social do contrato.
Dra. Jessyca Vieira Lorencetti, OAB/SC nº 54.695
